1、九月份美国租金持平,入住率维持高位
根据商业地产服务机构Yardi Matrix最新报告,9月份美国多家庭长租公寓(Multifamily)租金较8月小幅下降-1美元至1,471美元/月,较去年同期涨幅+3.2%。涨幅较8月份回落-0.2个百分点,但仍然高于通胀水平(CPI)的+1.7%。Yardi预计2019年租金全年涨幅在+3%左右。报告中指出,尽管租金小幅下滑,但是需求并未减弱,出租率仍然保持在95%以上。追求安全回报的投资者仍然会把长租公寓资产纳入资产配置之中。
图1 美国127个城市平均租金(Rents)走势
来源:Yardi Matrix
住房销售服务机构Zillow经济研究主管Skylar Olsen表示,长租公寓市场仍然受到之前供应短缺的影响,城市中心区域的高价长租公寓持续有租客入住,带动未来租金上涨。她表示,2011年底以来,长租公寓平均租金年化涨幅在+2.4%左右,当前的租金涨幅与长期趋势基本保持一致。
2、新建家庭拉动住房需求,出租率高企
据商业地产服务机构Realpage报告,2019年3季度,美国长租公寓出租率96.3%,仅次于2000年的高点96.4%。Realpage首席经济学家Greg Willett表示,近几个月的强劲需求推动了出租率的上涨。新家庭不断组建,选择租赁的家庭占了很大一部分比例,另外从租房转向购房的家庭相对有限。虽然出租率在相对高位,租金涨幅仍然保持在相对温和水平,显示长租公寓的持有人和/或运营者对经济增长前景的些许担忧。经济下滑时对高租金的高端公寓的需求会有所减少,长租公寓持有人和/或运营者更倾向于调低租金以维持较高水平的出租率。
3、都市圈租金涨幅排名,教育和高薪就业机会城市涨幅靠前
根据Yardi Matrix报告,9月拉斯维加斯(Las Vegas)和凤凰城(Phoenix)租金年度涨幅分别为6.8%和6.1%,领涨各大都市圈。波士顿(Boston)、奥斯汀(Austin)、罗利市(Raleigh)和亚特兰大(Atlanta)等涨幅在4-5%之间,位列前10位。Yardi预计除了拉斯维加斯和凤凰城以外,西雅图(Seattle)、波士顿(Boston)和夏洛特(Charlotte)2019年租金涨幅均能达到6%以上。Yardi表示,租金涨幅靠前的城市拥有知名的大学和高薪就业机会,人口和经济基础为租金增长提供动力。
表1 美国9月多家庭长租公寓租金涨幅排名前10城市
来源:Yardi Matrix
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